Refinancer un investissement immobilier locatif
Le niveau des taux est un élément essentiel dans le choix d'une renégociation de prêt ; se limiter à ce seul item serait une erreur.
Le taux n'est pas tout !
Lors d'un emprunt, le taux d'intérêt est bien l'élément de coût principal du prêt, mais ce n'est pas le seul à considérer pour décider d'un refinancement :
- Prenez en compte aussi les assurances, les frais de garantie et les frais annexes : ils représentent la différence entre le taux nominal et le TEG (Taux Effectif Global) qui est le coût réel du prêt.
- Intéressez-vous également au coût de transformation du prêt : ce sont les pénalités de remboursement anticipé, qui représentent généralement un semestre d'intérêt, plafonnées à 3% du capital restant dû. A anticiper également, les coûts de remise en place d'une nouvelle garantie.
En résumé, il faut un écart d'environ 1,2 % entre les taux pour que le refinancement présente un gain financier.
Le facteur temps
En moyenne, une opération de refinancement n'est rentable que s'il reste au moins 6 à 7 ans de prêt en cours et si le temps restant dû est supérieur au temps écoulé (dans le cas d'un refinancement sur une durée équivalente à la durée restante).
Vous souhaitez rallonger la durée de votre emprunt ? L'impact sur la trésorerie devra être mis en balance avec le coût : des simulations s'imposent.
Enfin sachez que la renégociation de prêt nécessite en moyenne 3 à 4 mois pour être finalisée, car il fait intervenir nombre d'interlocuteurs; faire appel à un spécialiste s'impose ....
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