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Démembrement de propriété

La donation temporaire d'usufruit, un outil qui gagne à être connu !

Selon l’article 544 du code civil, tout propriétaire d’un bien dispose sur celui-ci d’un droit de propriété qui se matérialise par 3 éléments que sont l’usus (le droit d’user de la chose), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits), et l’abusus(le droit d’en disposer librement).

Le démembrement de propriété est une technique juridique qui permet de diviser ce droit de propriété en deux compartiments afin d’obtenir d’une part la nue-propriété et d’autre part l’usufruit.

Ainsi, le nu-propriétaire se voit attribuer le pouvoir de disposer librement de la chose (abusus), et l’usufruitier le droit d’utiliser et de profiter des fruits (usus et fructus).

Le démembrement viagier

Si le démembrement de propriété peut être d’origine légale postérieurement à un décès, il émane généralement de la volonté des parties (conventionnel) et constitue dans ce cas un réel outil d’optimisation et de gestion patrimoniale.

Mis en place le plus souvent dans le cadre d’une donation, le démembrement de propriété est en principe viager (il court jusqu’à la mort de l’usufruitier ou du nu propriétaire). Il intervient donc :

-
soit dans une optique de transmission successorale (puisqu’en cas de décès de l’un ou de l’autre la pleine propriété se reconstitue entre les mains du survivant sans droits de succession à payer),

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soit en vue de réduire significativement l’impôt sur le revenu (lorsque le bien génère de forts revenus pour le plein propriétaire qui cette fois se gardera la nue-propriété et cédera l’usufruit) ; -

- soit il permet d’annihiler les effets de l’IFI (quand il s’agit d’un démembrement de bien immobilier dans l’unique cas d’une donation d’usufruit).

La donation temporaire d'usufruit

En plus du démembrement viager, il existe une autre forme de démembrement qui elle peut être consentie pour une période bien déterminée : la donation temporaire d’usufruit.

Bien moins connue que la donation de la nue-propriété, la donation temporaire d’usufruit est une autre technique de démembrement qui constitue un outil tout aussi intéressant pour la mise en place de stratégies patrimoniales.

De quoi s'agit-il ?

Comme son nom l’indique, la donation temporaire d’usufruit consiste à donner l’usufruit d’un bien pour une durée déterminée au préalable dans la convention de démembrement(le plus souvent entre 5 et 15 ans).
Le principe est le même que pour un démembrement classique, la pleine propriété sera fractionnée en deux avec la même conséquence (Pour le nu propriétaire, le droit de disposer du bien et pour l’usufruitier, le droit d’en user et de profiter des fruits).

La différence ? Ici, à l’issue de cette période, l’usufruitier retrouve la nue-propriété sans formalité particulière et sans coût financier.

Dans quel intérêt ?

La donation temporaire d’usufruit est utilisée la plupart du temps dans le but d’aider un proche. Qu’il s’agisse soit d’un membre de la famille ou d’une relation, le propriétaire consent à la personne de son choix le droit de bénéficier des fruits du bien (loyer) ou de l’utiliser comme il le souhaite sans pour autant se dessaisir de celui-ci de façon définitive. Dans certains cas elle peut être même utilisée comme alternative au paiement d’une pension alimentaire avec un avantage fiscal plus important (non plafonné).

Exemple 1

Un père qui souhaite financer les études de son fils ou venir en aide à un membre de sa famille qui éprouve des difficultés financières momentanées pourra donner l’usufruit d’un immeuble afin que celui-ci en perçoive les loyers ou afin qu’il y habite.

Au bout de la période déterminée pour l’usufruit, le père retrouve automatiquement la pleine propriété du bien sans formalité particulière.

Exemple 2

Un contribuable disposant entre autres d'un bien immobilier dont les revenus s’élève à 10000€,  verse une pension alimentaire à son fils, ce qui  lui permet de déduire un maximum de 5888 € de son impôt sur le revenu. En cas de donation temporaire d’usufruit au profit du fils, il pourra diminuer sa base taxable à l’impôt sur le revenu de 10000€ de son revenu imposable et faire ainsi une économie significative d’impôt en gardant toujours le bien et en faisant profiter le fils des loyers.

Le nu propriétaire

Situation Juridique : Le nu propriétaire a pour obligation de permettre à l’usufruitier d’utiliser paisiblement son bien. Même s’il est considéré comme le propriétaire effectif, celui-ci ne peut  jouir du bien.

Situation fiscale : Le nu propriétaire n’a aucune obligation fiscale vis-à-vis du bien. La conséquence de son absence de jouissance est qu’il ne peut être imposé ni sur les fruits et revenus ni sur la valeur du bien.

L'usufruitier

Situation juridique : Il a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts…). De plus, il a une obligation de restituer le bien au nu-propriétaire dans l'état dans lequel il l'a reçu. Il est donc en charge de la gestion et de l’administration du bien démembré. 

Situation fiscale : Il est imposable sur la totalité des revenus encaissés aux titres des impôts fonciers. Il est aussi tenu de déclarer le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. L'usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers les charges effectivement supportées et est redevable de la taxe foncière.

Attention aux droits d'enregistrement !

Il faut cependant noter que la donation d’usufruit temporaire est soumise à des droits d’enregistrement qui sont calculés selon un régime particulier. Les droits sont dus à hauteur de 23% de la valeur du bien par tranche de 10 ans, dans la limite de la valeur fiscale de l'usufruit viager.

Notons qu’en cas de donations faites par des parents au profit de leurs enfants, il existe un abattement de 100.000€  qui vient réduire significativement les droits à payer. Il convient donc d’en tenir compte afin d’optimiser au mieux l’opération et de gommer partiellement ou totalement les droits à payer. 


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