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Le démembrement : l’immobilier simplifié et sans IFI

Nous en parlons régulièrement, l'investissement en nue-propriété présente de multiples avantages, à commencer par celui d'acquérir un bien avec une décote importante (souvent autour de 40%) en fonction de la durée du démembrement.

Un autre avantage du dispositif prend aujourd'hui tout son sens : durant la durée du démembrement, le bien n'entre pas dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) du nu-propriétaire, c'est-à-dire l'investisseur.

 

En un mot, l'investisseur se constitue un patrimoine immobilier, profite des taux d'emprunt exceptionnellement bas, et ne se préoccupe pas de sa gestion pendant 15 à 20 ans : que demander de plus ?

Rappel des atouts de l'investissement en nue-propriété

1. Une décote d'environ 40% sur le prix d'acquisition : cette décote correspond au fait que l'investisseur "se prive" des loyers pendant 15 ou 20 ans. Cela permet de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 ou 20 années de loyers totalement défiscalisés.

2. L'investissement est hors assiette IFI pour le nu-propriétaire : c'est l'usufruitier qui supporte la totalité de la valeur d'un bien dans son assiette IFI.

3. La récupération de la pleine propriété, générée automatiquement à l'extinction de l'usufruit temporaire, est nette d’impôt.

4. Sérénité : la location, la gestion des loyers, les frais de gestion, tout est supporté par l'usufruitier pendant les 15 ou 20 ans de durée de l'usufruit. Aucune fiscalité ne s'applique puisqu'il n'y a pas de flux de revenus.

5. Qualité de l’investissement : le pôle immobilier de THESAURUS sélectionne chaque bien proposé en démembrement de façon extrêmement rigoureuse, selon une grille de 35 critères (l'emplacement avant tout, mais aussi la qualité de la construction, l'intégration des normes BBC / RT 2016, solidité de l’usufruitier, …) pour un choix intransigeant.

Du recul sur ces investissements

Les premiers débouclages de programmes en nue-propriété ont eu lieu en 2017 : environ la moitié des propriétaires a décidé de continuer à louer, et l'autre moitié a préféré récupérer le bien pour un usage personnel.

En regard de ces nombreux avantages, une seule contrainte :

 

Avoir le temps d'attendre l'extinction de l'usufruit temporaire. A noter toutefois qu'il existe un marché secondaire, et qu'une vente anticipée pendant la période d'usufruit peut être envisagée.

A titre d’exemple sur une durée de 15

Des appartements rénovés à Paris 15ème (une durée d'usufruit de seulement 15 ans est très rare à Paris)

- Très bon emplacement, quartier Saint-Lambert, à 500m de Convention

- Quote-part de la nue-propriété 15 ans : 72% (donc décote de 28%)

- Livraison : 4T-2019 (début de l'usufruit sans délai)

- Exemple de lot : studio + parking, 29m², 300 k€ (la nue-propriété)

Mais nous avons aussi retenu de très beaux projets à Neuilly, Ecully, La Ciotat, …

Fréderic PHILIPPON
Conseiller en Gestion privée
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