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Un montage en démembrement de propriété

demembrement et formulaire

Outil particulièrement efficace pour réduire l'impôt sur le revenu généré par des revenus fonciers, le demembrement de propriété permet d'acquérir un bien immobilier en achetant sa seule nue-propriété. Vous l'achetez ainsi pour la moitié (environ) de sa valeur. Nos explications.

Principe du démembrement de propriété

Dans ce cadre fiscal, vous achetez la seule nue-propriété d'un bien immobilier : sa valeur est ainsi diminuée de moitié environ ; puis vous faites gérer l'usufruit temporaire par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L'usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers.

A la fin du démembrement temporaire, vous récupérez votre bien en pleine propriété et remis en état par l'usufruitier, sans frais supplémentaires.

Avantages du démembrement de propriété

- Vous achetez le bien en dessous du prix du marché (de 40 à 60% de moins en moyenne), l'usufruitier temporaire payant la différence. Les frais d'acquisition s'en trouvent réduits d'autant.

- Aucun soucis de gestion ni taxes (foncières, …) à payer : c’est à la charge de l'usufruitier.

- Calcul de la plus-value à la revente : c’est le prix d’acquisition en pleine propriété qui est pris en compte (la décote initiale échappe à toute imposition sur les plus-values).

- Impôt sur le revenu : en cas de revenus fonciers positifs pré-existants, les intérêts du prêt s’imputent et génèrent une économie d’impôt particulièrement intéressante.

- ISF : le bien démembré ne rentre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire, mais dans celui de l'usufruitier. Explications détaillées de l'impact d'un achat en démembrement sur l'ISF.

A noter

- Les avantages relèvent du droit commun, et ne sont nullement impactés par le rabot des niches fiscales.

- Le dispositif fonctionne avec des bailleurs sociaux institutionnels : il devrait s'amplifier si la priorité est donnée au développement de logements sociaux de qualité.

- Les appartements sont souvent de belle qualité et bien situés, dans des programmes neufs ou rénovés, permettant aux communes d'atteindre les quotas légaux de logements sociaux.

- Depuis la Loi de Finances pour 2014, par contre, le prêt pour l'achat du bien démembrement de propriété ne vient plus augmenter le passif l'ISF.

Démembrement de propriété, les règles de vigilance

La relative complexité du montage d'un achat d'un bien immobilier neuf en démembrement de propriété nécessite l'aide d'un conseiller en gestion de patrimoine.


Ce type de placement immobilier vous engageant sur une très longue période, doit également être envisagé sous l'angle d'une stratégie patrimoniale globale. D'autant que pendant la durée de l'usufruit, vous ne percevez pas de loyers.

 

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