Le démembrement temporaire en SCPI
Principe
Concept intéressant pour alléger l'ISF, générer des revenus complémentaires, maintenant ou dans 5 ou 10 ans, ou se constituer un patrimoine.
Vous achetez la seule nue-propriété de parts de SCPI de rendement ou bien profitez de leur usufruit temporaire pour une durée de 5 ou 10 ans. L'usufruitier perçoit les loyers tandis que le nue-propriétaire voit exclu de sa base imposable les loyers générés par les parts de SCPI.
Avantages du démembrement de propriété
Dans le cadre d'une optimisation ISF, le démembrement de propriété est un outil à envisager sérieusement en nue-propriété: la valeur totale des parts de SCPI démembrées est normalement comprise dans le seul patrimoine imposable de l'usufruitier.
Le nu-propriétaire n'en est pas redevable. D'un autre côté, en ne payant qu'une partie de la pleine propriété des parts de SCPI, l'usufruitier bénéficie de la totalité des revenus. Le taux de rendement annuel est ainsi élevé par effet de levier des revenus.
Cas pratique
Des parts de SCPI de rendement de valeur 100 000 € sont partagées à hauteur de 64% côté nue-propriétaire et 36% côté usufruitier dans le cadre d'un démembrement temporaire d'une durée de 10 ans.
Le nue-propriétaire n'est pas assujetti à l'ISF, ne paie pas d'impôt sur le revenu, ni aucune contribution sociale pendant toute la durée du démembrement.
Quant à l'usufruitier, il bénéficie de loyers 4 à 5 fois plus performants que ceux obtenus en pleine propriété grâce à l'effet de levier de l'usufruit qui donne droit à l'intégralité des loyers rapportés par les parts de SCPI.
Inconvénients du démembrement de propriété
L'usufruitier est imposé à l'ISF pour la valeur de la pleine-propriété. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant une période limitée et il ne peut pas déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
Nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous orienter, contactez-les: le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement.
Mis à jour le 15/03/2012.
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