ISF 2011 : le démembrement, un bon outil pour réduire son ISF ?
Conseil n° 7 : Le démembrement de propriété est un bon outil de réduction de l'ISF, mais attention, le nu-propriétaire n'est pas toujours exonéré d'ISF. Explications de Pascal Renoncet, conseiller en gestion de Patrimoine THESAURUS depuis 10 ans.
Le démembrement de propriété, définition
En quoi consiste ce « démembrement », mot barbare, indigne du XXIème siècle ? Il s'agit de séparer le droit de propriété en 2 entités. La définition ancienne répartit le droit de propriété en 3 concepts : l' « usus », le « fructus » et l' « abusus », c'est-à-dire le droit d'usage (d'habiter par exemple s'il s'agit d'un logement), le fait de pouvoir en retirer les fruits (le loyer par exemple) ou de le vendre. Selon cette conception, après un démembrement, l'usufruitier dispose de l'usus et du fructus tandis que le nu-propriétaire dispose de l'abusus.
Cette conception a ses limites car un usufruit peut se vendre, même si l'opération est rare. La définition moderne est plus pragmatique ; elle répartit simplement le droit de propriété dans le temps : l'usufruitier en dispose immédiatement et le nu-propriétaire plus tard ! L'usufruit est généralement « viager », c'est-à dire qu'il s'éteint au décès de l'usufruitier, mais il peut être « temporaire », par convention ou par la loi. Au terme, le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire.
Nu-priopriétaire ou usufruitier, qui est redevable de l'ISF ?
En général, le nu-propriétaire n'est pas assujetti à l'ISF et a contrario, l'usufruitier est redevable comme s'il était pleinement propriétaire. Ce principe est en parfaite harmonie avec la définition moderne ; Mais la fiscalité adore les exceptions...
Répartition d'un ISF entre nu-propriétaire et usufruitier : les différents cas
Peu de gens savent qu'ils peuvent réduire leur ISF dans des situations assez fréquentes : bien souvent, lorsque le démembrement résulte d'une disposition légale (démembrement « subi »), l'ISF est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire !
Le cas le plus fréquent concerne l'usufruit du conjoint survivant (usufruit du quart résultant de l'ancien article 767 du Code Civil). Lorsqu'il résulte d'une succession ouverte avant le 1er juillet 2002, il n'est imposable que pour sa quote-part ! Attention toutefois, toute disposition modifiant la dévolution légale (donation entre époux par exemple) fait perdre ce bénéfice.
Plus rare, le cas du conjoint survivant sans descendance ayant bénéficié d'une donation au dernier vivant. Dans ce cas, l'article 1094 du Code Civil lui permet de conserver la nue-propriété des biens dévolus aux ascendants. Ces derniers ne doivent alors déclarer que la valeur de l'usufruit !
Enfin, la substitution d'un usufruit à la donation faite par un époux remarié à son second conjoint n'est imposable que sur sa valeur d'usufruit ! (cas de l'article 1098 du Code Civil).
A noter que la répartition d’un ISF entre nu-propriétaire et usufruitier en réduit le montant total du fait que cet impôt est progressif !
Achat en nue-propriété, une stratégie qui conserve tout son intérêt
Enfin, sans être obligé de subir le démembrement, l'acquisition de nue-propriété permet de s'affranchir de l'ISF pendant 15 à 20 ans ! Une stratégie particulièrement avantageuse pour ceux qui perçoivent déjà des revenus fonciers imposés à 53,3% lorsque cette acquisition est réalisée à crédit.
Et si l'ISF devait disparaître ? Ce sera certainement pour retrouver une fiscalité sous une autre forme. Cette stratégie conserve donc tout son intérêt dans le contexte actuel et THESAURUS peut vous accompagner dans cet objectif grâce à son expertise.
Retrouvez les conseils ISF de Pascal Renoncet présentés dans nos précédentes news
Conseil n°1 : Le foyer fiscal au titre de l'ISF est différent de celui retenu pour l'IR
Conseil n° 2 : Vous avez un enfant étudiant et vous êtes bailleur propriétaires
Conseil n° 4 : Chef d'entreprise, le compte courant d'associé
Conseil n° 5 : Engagements financiers
Conseil n° 6 : La caution des locataires
Contactez Pascal Renoncet
 |
||||
 Envoyer à un ami |
|
 Imprimer |
|
 Contactez-nous |
|
|
|
|
|
