Investir dans l'immobilier neuf via un montage en démembrement de propriété
C'est un outil pour réduire ses impôts, particulièrement efficace pour l'ISF ou l'impôt sur le revenu généré par des revenus fonciers.
Il vous permet d'acquérir un bien neuf en achetant la seule nue-propriété et vous permet ainsi d'acheter un bien pour la moitié de sa valeur. Nos explications.
Principe du démembrement de propriété
Vous achetez la seule nue-propriété d'un bien immobilier neuf puis faites gérer l'usufruit temporaire par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L'usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers.
A la fin du démembrement temporaire, vous récupérez votre bien en pleine propriété et remis en état par l'usufruitier, sans frais supplémentaires.
Avantages du démembrement de propriété
- Vous achetez le bien en dessous du prix du marché (de 40 à 60% de moins en moyenne), l'usufruitier temporaire payant la différence. Les frais d'acquisition s'en trouvent réduits d'autant.
- Aucun soucis de gestion ni taxes (foncières, …) à payer : c’est à la charge de l'usufruitier.
- Calcul de la plus-value à la revente : c’est le prix d’acquisition en pleine propriété qui est pris en compte (la décote initiale échappe à toute imposition sur les plus-values)
- En cas de revenus fonciers positifs pré-existants : Les intérêts du prêt s’imputent et génèrent une économie d’impôt particulièrement intéressante
- En cas d’imposition à l’ISF : Le bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’ISF et le prêt vient augmenter le passif ISF, et par conséquent réduire l’impôt.
A noter
- Les avantages relèvent du droit commun, et ne sont nullement impactés par le rabot des niches fiscales.
- Le dispositif fonctionne avec des bailleurs sociaux institutionnels : il devrait s'amplifier si la priorité est donnée au développement de logements sociaux de qualité
- Les appartements sont souvent de belle qualité et bien situés, dans des programmes neufs ou rénovés, permettant aux communes d'atteindre les quotas légaux de logements sociaux.
Démembrement de propriété, les précautions à prendre
La relative complexité du montage d'un achat d'un bien immobilier neuf en démembrement de propriété nécessite l'aide d'un conseiller en gestion de patrimoine.
Ce type de placement immobilier vous engageant sur une très longue période, doit également être envisagé sous l'angle d'une stratégie patrimoniale globale.D'autant que pendant la durée de l'usufruit, vous ne percevez pas de loyers.
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